Prêts immobiliers: Baisse de taux, PTZ, examen des refus, l’heure de la détente?

Baisse des taux, PTZ, réexamen des refus, un peu de détente dans la vie de l’emprunteur.

En février, le mouvement de baisse de taux devrait se poursuivre selon les courtiers qui viennent de recevoir les barèmes. Une baisse de 0,2 point en moyenne de quoi détendre le marché immobilier et faire revenir les emprunteurs.

L’ajustement tarifaire des banques semble vouloir se poursuivre en février. La plupart des grilles de taux reçues sont orientées à la baisse, de 0,20 point en moyenne jusqu’à 0,40 point pour certaines. « Les banques, veulent toutes prêter à nouveau, cherchent ainsi à se repositionner face à la concurrence », relève Sandrine Allonier porte-parole du réseau des 170 agences de courtage, Vousfinancer. Un reconquête qui se challenge à coup de baisse des taux, mais si certaines enseignes qui avait déjà diminué les taux sensiblement, prèfèrent cette fois rester stables. Il faut bien reconnaître que le mouvement était quelque peu attendu : l’octroi de nouveaux crédits immobiliers a atteint en 2023 son plus bas niveau depuis huit ans, à 129,5 milliards d’euros. Un coup de frein à l’accession à la propriété dont ont souffert les courtiers, les négociateurs, mais aussi tout le secteur du bâtiment qui accompagne le plus souvent un projet d’achat dans l’ancien.

« Ce retour de la concurrence interbancaire conduit les acteurs à proposer des taux plus attractifs, aux alentours de 4 % en moyenne et même légèrement inférieurs pour les plus compétitives ! Des taux qui devraient se maintenir à ces niveaux tant que la Banque centrale européenne ne baissera pas elle-même ses taux directeurs » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

En moyenne, il est actuellement possible d’emprunter à 3,9 % sur 15 ans, 4,1 % sur 20 ans et 4,4 % sur 25 ans, mais les taux les plus bas négociés atteignent 3,6 % sur 15 ans, 3,8 % sur 20 ans et 4 % sur 25 ans. Pour mémoire au quatrième trimestre 2021, les taux d’intérêt moyens offerts par les banques étaient de à 1,05 %.

Le prêt à taux zéro, millésime 2024 est attendu pour le 1^er avril. En attendant, l’emprunteur qui respecte les plafonds de ressources sur les revenus 2022, peut bénéficier des conditions 2023. Selon les banques, la date limite de réception des dossiers PTZ 2023 court du 15 février au 29 février pour avoir le délai nécessaire à l’émission d’une offre avant le 1^er avril.

Dans un communiqué du 1^er février la Fédération bancaire française confirme l’annonce faite en décembre par le Haut conseil de stabilité financière « d’un dispositif offrant la possibilité d’un réexamen aux ménages solvables dont la demande de crédit immobilier aurait été refusée ». Les banques françaises vont mettre en place courant février un dispositif de revue des crédits immobiliers non accordés. Elles ont déjà émis des conditions à ce réexamen comme le respect des critères du HCSF ou être toujours dans le délai indiqué des conditions suspensives, soit de 45 à 60 jours. « C’est un délai court pour un réexamen, après un premier refus qui intervient souvent quelques jours avant la fin du délai… En pratique cela semble difficilement applicable » selon Sandrine Allonier.

Il n’en demeure pas moins que le signal envoyé aux emprunteurs est positif. «  Après l’année 2023 au cours de laquelle l’accès au crédit a été fortement restreint, le temps semble venu pour les banques de prêter davantage, » poursuit Julie Blachet. « Les refus de dossiers ont d’ailleurs considérablement baissé en 2024. Grace à ce contexte de taux à la baisse, on sent un frémissement et le retour d’emprunteurs potentiels, avec à la clé un re solvabilisation de certains d’entre eux » analyse Sandrine Allonier.

Pour un couple avec 4200 € de revenus, une baisse de taux de 0,5 point, leur permet déjà d’emprunter 10 000 € de plus. Si une baisse d’un point se confirme d’ici la fin de l’année, le gain de capacité d’emprunt sera de 20 000 €.