Pas d’assouplissement du crédit : les courtiers sous un ciel encore chargé

Les règles d’accès au crédit immobilier ne sont pas assouplies à court terme. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), bras armé de Bercy, a décidé à l’issue de sa réunion du 26 septembre, de maintenir le taux d’endettement maximum autorisé pour les ménages à 35% (33% hors assurance). Les courtiers en prêts bancaires espéraient que l’étau se desserre jusqu’à 36 ou 37%. L’instance se réserve la possibilité de revenir sur le sujet au mois de décembre. Pour autant, courtiers et banques renouent peu à peu le contact après un premier semestre très violent.

Les bruits de couloirs et de plateaux télé avaient laissé espérer une mesure pour favoriser l’octroi de crédits aux candidats à l’achat immobilier. Mais le HCSF n’a donc rien lâché et maintient les règles en l’état. Dans un communiqué du lundi 25 septembre, l’Union des Intermédiaires en Crédit Immobilier (UIC) a pourtant “imploré” les membres de l’organisme chargé de veiller à la stabilité financière de faire évoluer les consignes en matière de crédit.
« Face à la crise immobilière que connaît la France et qui prive les communes d’une part importante de leurs ressources, face aux plans sociaux qui s’annoncent chez les promoteurs et constructeurs ainsi qu’au mal logement qui touche de nombreux Français, notamment les étudiants, il faut des mesures à la hauteur », insistait Bérengère Dubus, secrétaire générale du principal syndicat de courtiers en crédit immobilier en réclamant notamment des durées supérieures à 25 ans pour les moins de 30 ans.
« Nul ne peut croire intellectuellement acceptable que des règles édictées en 2019 soient encore valables en 2023 », soulignait Bérengère Dubus. « Il en va de l’avenir des Français et de notre économie. »

« Chacun a dû s’ajuster »

Sur le terrain pourtant les courtiers reprennent un peu de souffle après un premier semestre 2023 qui les a juste paniqués. « Le début d’année a été très brutal », reconnait Juliette Delattre du réseau Crédit Expert en Nouvelle-Aquitaine. « Nous espérions tous un assouplissement des critères à l’issue de la réunion du 26 septembre, mais non. Malgré le discours anxiogène et une baisse de 30% du chiffre d’affaires d’un réseau comme le nôtre sur la première partie de l’année, chacun s’adapte. Des banques comme la Société générale qui avaient complètement suspendu le marché des prêts immobiliers rouvrent les vannes depuis le 6 septembre. D’autres comme la Banque Postale qui avait des critères si restrictifs qu’aucun dossier ne passait ou la Caisse d’Epargne qui ne prêtait plus qu’à ses clients, desserrent ces critères restrictifs. »

Sur le plan technique, les taux d’intérêts ont augmenté mais le taux d’usure a lui aussi monté un peu, laissant la capacité aux banques de renouer avec les marges. « Elles ne sont plus sous l’effet de pince qui les contraignait à accorder des prêts sans marge. Or il ne faut pas oublier que le crédit est l’outil privilégié d’une banque pour conquérir de nouveaux clients », souligne Juliette Delattre. « Chacun s’adapte, le marché s’ajuste et les prix de l’immobilier baissent. » Même si cela se voit peu sur les prix affichés, les prix négociés à l’acte sont en baisse sensible, selon les constatations des notaires.

Deux situations restent très difficiles : les prêts relais et les projets de construction à cause de la volatilité du coût des matériaux. « Mais l’ensemble des signaux émis par les établissements bancaires sont plutôt encourageants. Le gros orage est passé. Le ciel est encore chargé mais on va vers le beau temps », illustre Juliette Delattre. « Le prêt n’est qu’un outil au service d’un projet. Il faut surtout acheter au bon prix, et ne pas oublier qu’un taux se renégociera quand les taux auront baissé. »

Pour passer l’orage, de nombreux courtiers ont saisi l’occasion de se diversifier vers le courtage en assurances, à la faveur de la loi Lemoine (septembre 2022) qui permet de changer beaucoup plus facilement son assurance emprunteur.