Encore peu connu, l’achat de SCPI en démembrement de propriété permet de développer son patrimoine, préparer sa retraite ou financer un projet futur sans alourdir sa fiscalité. Une solution à découvrir sans tarder !
Lancées dans les années 70, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) sont des sociétés regroupant des milliers d’épargnants et détenant des immeubles qu’elles gèrent. Elles encaissent des loyers potentiels et les restituent aux épargnants sous forme de dividendes réguliers non garantis.
Ces dividendes sont imposables au titre des revenus fonciers. En clair, ils sont fiscalisés selon le niveau de la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’épargnant détenteur des parts. Les loyers potentiels perçus en France sont aussi soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Détenir des parts de SCPI peut donc alourdir la fiscalité.
Optimiser sa fiscalité
Comment l’éviter ? Une première idée consiste à choisir une SCPI investie à l’étranger. Les revenus potentiels sont alors exonérés de prélèvements sociaux, soit une économie d’impôt de 17,2 %. Certaines SCPI sont spécialisées dans cette diversification géographique. C’est le cas des SCPI de la gamme CORUM L’Épargne, pionnières de l’investissement dans et hors zone Euro. Elles permettent d’épargner à l’international. Les équipes de CORUM L’Épargne accompagnent conseillers et épargnants, notamment au moment de déclarer ces revenus étrangers.
Deuxième idée : souscrire les parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Une solution pertinente d’un point de vue fiscal et successoral. D’une part, tant que l’épargne reste investie, elle ne subit pas l’impôt sur le revenu. En cas de retrait, après huit ans de détention du contrat, les plus-values sont exonérées d’impôt dans la limite de 4 600 € (9 200 € pour un couple). D’autre part, la transmission du patrimoine détenu s’effectuera hors droits de succession pour les bénéficiaires du contrat. Le contrat d’assurance vie CORUM Life donne accès aux SCPI CORUM Origin et CORUM XL, ainsi qu’à six fonds investis en obligations d’entreprises, auparavant réservés principalement aux clients institutionnels.
Epargner en nue-propriété
Troisième idée : opter pour le démembrement temporaire de propriété. L’épargnant fait alors l’acquisition de la seule nue-propriété des parts. Pendant une période définie à l’achat, il ne perçoit aucun revenu de la SCPI et n’est donc pas soumis à fiscalité. Ses parts de SCPI n’entrent pas non plus dans la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Au terme du démembrement, l’épargnant retrouve automatiquement la pleine propriété des parts et commence à percevoir les revenus potentiels, imposables à l’impôt sur le revenu.
Avantage : les parts démembrées bénéficient d’une décote à l’achat, d’autant plus élevée que la durée du démembrement est longue. Inconvénient : l’épargnant ne touche pas de dividende pendant la durée du démembrement, en cas d’acquisition de parts en nue-propriété.
Anticiper un projet futur
L’acquisition de parts de SCPI démembrées est particulièrement adaptée aux personnes fortement fiscalisées, n’ayant pas besoin de revenus immédiats mais anticipant un projet : futurs retraités, parents désireux de financer les études de leurs enfants, expatriés prévoyant leur retour en France…
Enfin, pourquoi ne pas utiliser le démembrement pour transmettre du patrimoine ? L’épargnant donne cette fois à ses héritiers la nue-propriété de ses parts et conserve uniquement l’usufruit. Il continue ainsi d’en percevoir les revenus. A son décès, ses héritiers deviendront automatiquement pleins-propriétaires des parts, sans droits à payer.
Un mécanisme encore trop peu connu qui mérite pourtant d’être étudié de près… Les conseillers de CORUM L’Épargne vous accompagnent pour mettre en place une stratégie patrimoniale sur-mesure intégrant, si nécessaire, l’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété.
Précautions avant d’investir :
Les produits commercialisés par CORUM L’Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Cette communication a un caractère commercial et n’est pas suffisante pour prendre une décision d’investissement. Les documents d’information sont disponibles sur www corum.fr .
Pour en savoir plus sur les solutions de CORUM L’Epargne et Prendre rendez-vous avec un conseiller.
Tout savoir sur la SCPI et ses avantages
Vous souhaitez comprendre plus en détail en quoi la SCPI est intéressante ? Pour cela, il est important de bien définir ce qu’est exactement une SCPI. Cela permet également de comprendre pourquoi ce type de société possède de véritables atouts. Enfin, si vous souhaitez comprendre le concept de démembrement de SCPI, nous allons également faire en sorte d’expliquer cette notion, qui peut paraître complexe de prime abord.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Le vrai nom complet de SCPI est « société civile de placement immobilier ». Il s’agit tout simplement d’une structure qui permet d’investir des parts, à hauteur de ce que vous souhaitez. C’est un placement collectif, ce qui octroie quelques libertés en termes de placement financier. Le placement sur le long terme en SCPI comporte bien des risques, mais si cela est fait judicieusement, vos revenus peuvent rapidement se fructifier. Pour faire un placement en SCPI, il vous suffit d’acheter des parts dans une de ces sociétés, et d’attendre que les revenus viennent à vous. La société se charge de tout à l’aide des différents investissements, dont le vôtre.
Quels sont les avantages d’une SCPI ?
Bien qu’investir dans une SCPI comporte bien des risques, cela présente également de nombreux atouts. En effet, grâce à toutes les épargnes de plusieurs personnes, la SCPI a des revenus conséquents, qui lui permettent de tout mettre en oeuvre pour développer le projet. Cela mutualise donc les risques, en plus de vous permettre de ne rien faire mais de toucher des revenus.
En effet, autre atout majeur de la SCPI : elle se charge de tout. Vous fournissez votre investissement, et vous recevez des revenus proportionnels à ce que vous avez investi. Bien sûr, il vous faudra vous munir de patience puisque vous ne toucherez pas tout de suite de réels revenus. Toutefois, cela peut être intéressant sur le long terme.
Bien comprendre le démembrement de SCPI
Maintenant que vous en savez davantage sur les SCPI et sur leurs nombreux avantages, revenons plus en détail sur la notion de démembrement. Cela est possible de deux façons : de manière temporaire, ou en viager, ce qui est le mécanisme sur le long terme.
Rappelons tout d’abord les notions de propriété majeures pour comprendre le démembrement. Il existe deux types de propriété, la nue-propriété, qui permet de disposer de la propriété. La deuxième est l’usufruit, qui permet d’user du bien mais également d’en tirer les profits.
Le démembrement temporaire
Dans le cadre du démembrement temporaire d’une SCPI, il s’agit de l’usufruitier qui pourra percevoir des revenus, là où le nu-propriétaire n’en touchera pas. Il récupèrera donc l’usufruit, qui est bien souvent une personne morale, alors que le nu-propriétaire est généralement une personne physique.
Le démembrement viager
En ce qui concerne le démembrement viager, l’objectif est d’effectuer une transmission de patrimoine. Pour cela, la nue-propriété et l’usufruit sont donc divisés. La nue-propriété peut donc par la suite être donnée aux héritiers. Cela permet que les parents usufruitiers perçoivent les profits, mais les enfants nus-propriétaires puissent avoir les parts.
Mentions légales
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