Jusqu’ici le schéma de l’investissement locatif reposait sur une logique assez simple : se rapprocher d’un promoteur, acheter sur plans et installer un locataire à la fin de la construction. A la faveur de la réduction des passoires thermiques, investir dans l’ancien peut s’avérer un meilleur plan. Une proposition signée Immobilier capital.
Marvin Mouton et la société Immobilier Capital remettent au goût du jour l’investissement dans l’ancien. En réunissant des compétences en diagnostic de performance énergétique, en réalisation de travaux et en promotion immobilière, l’entreprise surfe sur les nouvelles réglementations thermiques. La loi climat interdit de louer des résidences à trop faible performance énergétique, autrement appelées passoires thermiques ? Immobilier Capital propose de racheter ces logements dont la valeur chute, d’y effectuer les travaux nécessaires pour améliorer cette fameuse performance énergétique et les remettre en location rapidement.
Un rendement jusqu’à 6%
Quand un achat dans le neuf nécessite pas loin de deux ans jusqu’à la livraison et la mise en location, le cycle d’exécution des travaux dans l’ancien dépasse rarement les six mois. Autre avantage sensible : le régime fiscal sur l’ancien avec rénovation vient doper le rendement après impôt. « On peut atteindre jusqu’à 6% voire les dépasser en fonction de l’exposition au risque que l’on tolère, » souligne Marvin Mouton.
La commercialisation est principalement relayée par des family office ou conseils en patrimoine. « En fonction du budget de chaque personne nous allons définir un projet particulier. Dans l’hypercentre d’une ville ou à Paris, ou au contraire dans des zones périphériques. Quoi qu’il en soit le stock d’offres est considérable : les passoires thermiques sont nombreuses dans toutes les régions. »
De son parcours précédent dans la promotion immobilière, Marvin Mouton a détecté depuis longtemps la réticence des mairies à poursuivre l’artificialisation des sols. Il lit aussi un calendrier gouvernemental qui favorise la densification ou la rénovation de l’existant. « Notre proposition c’est de créer de la valeur là où les particuliers ont du mal à en créer, en croisant le travail de diagnostic et celui de l’entreprise de travaux, pour aller jusqu’à la mise en location. »
Déjà soixante opérations sans levée de fonds
Depuis deux ans, Capital Immobilier a déjà réalisé une soixantaine d’opérations et poursuit son développement et sa rentabilité sans avoir recours à aucune levée de fonds. Une dizaine de collaborateurs directs et 40 personnes en prestation pour la réalisation des travaux participent à l’aventure.
Immobilier Capital se prépare à lancer une nouvelle offre 100 % travaux pour accompagner la performance énergétique. « Il y a encore des parts de marché à prendre, d’autant que le sujet se pose aussi dans le tertiaire pour les locaux de bureaux, » prévoit Marvin Mouton. Et si l’amélioration de la performance énergétique est déjà bien stimulée par la loi pour les logements en location, elle risque de se poser prochainement pour les locations saisonnières. « Et il parait probable que la résidence principale finira aussi par être concernée, » prévoit l’entrepreneur.
